Durante un sopralluogo immobiliare con Sbesso controlliamo tutto quello che un acquirente non sa di dover guardare. Non è una visita estetica: è un’analisi tecnica condotta da un architetto iscritto all’Albo con anni di cantieri alle spalle.
Ti segnalo qualche esempio pratico di quello che veramente facciamo durante la visita.
Impianto elettrico: il quadro racconta tutto
Il primo posto dove guardiamo è il quadro elettrico. La data dell’ultimo intervento certificato, la presenza di interruttori differenziali, lo stato delle canalizzazioni a vista: in pochi secondi capiamo se l’impianto è a norma o se nasconde un intervento parziale fatto male o molto datato.
Negli appartamenti milanesi degli anni ’70-’90 troviamo spesso impianti aggiornati solo in parte — una stanza ristrutturata, il resto invariato da decenni. Questo non è sempre un problema, ma è un’informazione che vale soldi in trattativa.
Pavimenti: quello che si vede e quello che non si vede
Uno dei problemi più comuni che troviamo — e che quasi nessun acquirente nota — è il pavimento in sormonto: un rivestimento posato sopra al precedente senza rimuoverlo. Si riconosce dall’altezza della soglia rispetto al corridoio, o dall’andamento non uniforme del battiscopa. Non è necessariamente un difetto grave, ma indica un intervento fatto per risparmiare e può nascondere problemi o ristrutturazioni parziali.
Umidità, pareti e struttura
Cerchiamo macchie di umidità anche dove non sono visibili a prima vista: angoli in alto delle stanze, sotto i davanzali, nelle pareti perimetrali degli ultimi piani e dei piani terra. In molti casi vengono coperte con una mano di pittura fresca prima della messa in vendita.
Valutiamo anche la tipologia costruttiva dell’edificio: struttura in cemento armato, muratura portante, o solaio in laterocemento. Queste informazioni determinano cosa è possibile fare strutturalmente in un’eventuale ristrutturazione — e cosa invece non è realizzabile indipendentemente dal budget.
La documentazione: quasi mai è tutta disponibile
Chiediamo sistematicamente la documentazione completa dell’immobile. Raramente la troviamo tutta. Ad esempio:
- Ultimo controllo e manutenzione della caldaia: obbligatorio per legge, spesso mancante o scaduto
- DiCo o atto di regolarità degli impianti: richiesto dal 2008, assente in molti appartamenti pre-2000
- Planimetria catastale aggiornata: la verifichiamo rispetto allo stato reale dell’appartamento — le difformità sono più comuni di quanto si pensi
Ogni documento mancante non è necessariamente un blocco alla vendita, ma è un elemento concreto su cui costruire la trattativa sul prezzo.
Impianto idraulico e scarichi
Apriamo tutti i rubinetti, controlliamo la pressione dell’acqua, osserviamo lo stato dei sifoni e degli scarichi visibili. Nei bagni controlliamo la presenza di umidità sotto il lavabo e attorno al piatto doccia — spesso segnale di perdite croniche mai risolte.
La posizione degli scarichi principali è rilevante se stai valutando di spostare bagno o cucina: in molti edifici milanesi con solai in laterocemento è fisicamente impossibile o molto costoso.
Contesto condominiale
Chiediamo all’agente immobiliare le spese condominiali ordinarie e straordinarie deliberate ma non ancora eseguite. Un lastrico solare da rifare o un ascensore da sostituire possono valere decine di migliaia di euro già approvati in assemblea — e che ricadranno sul nuovo proprietario.
Osserviamo anche lo stato delle parti comuni: androne, scala, facciata. Danno indicazioni immediate sulla gestione del condominio e su eventuali interventi imminenti.
Dopo il sopralluogo: il report
Tutto quello che troviamo viene sintetizzato in un report scritto consegnato dopo la visita. Non è un elenco di problemi: è uno strumento per la trattativa. Per ogni elemento rilevante indichiamo se è un problema reale, un costo da preventivare, o semplicemente un’informazione da tenere presente.
Includiamo anche una valutazione sul prezzo richiesto rispetto allo stato dell’immobile e indicazioni concrete su come impostare l’offerta.
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